¿Hipoteca fija o variable?
Tipo fijo: pagarás la misma cuota a lo largo de toda la vida del préstamo, sin sorpresas. El saber cuánto vas a pagar durante la duración total de la hipoteca hace que esta opción ofrezca una seguridad que resulta inicialmente más atractiva que un tipo variable.
Tipo variable: la cuantía de la cuota a pagar variará a lo largo de la vida del préstamo hipotecario en base a las fluctuaciones del Euríbor o índice de referencia utilizado. Actualmente el Euríbor está en mínimos históricos, lo que permite obtener hipotecas en las que vamos a pagar menos intereses al banco, pero es de vital importancia saber hasta dónde puede subir y cómo va a afectar en nuestra cuota hipotecaria.
Cuando queremos comprar una vivienda, lo primero que nos planteamos es qué tipo de hipoteca elegir. ¿Qué es mejor, un préstamo a tipo variable o a tipo fijo? La respuesta a esta pregunta variará en función del perfil de cada cliente y de la situación del mercado. Dado que no todos los días nos compramos una vivienda, esta decisión hay que tomarla de manera meditada.
Tipo variable: A comienzos de 2021 el Euribor a 12 meses, que es el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España y del que dependen los préstamos a tipo variable, se encontraba en mínimos históricos y viene siguiendo esta tendencia en los últimos años. No obstante, la previsión es que vaya subiendo paulatinamente hasta estabilizarse en valores positivos.
Tipo fijo: La seguridad que te da este tipo de préstamos es que el cliente sabe que siempre va a pagar la misma cuota desde el primer mes hasta el último, lo que le permite organizar sus finanzas y no tener que depender de cómo evolucione el Euríbor en el mercado. El contrapunto a esta ventaja, que nos da la seguridad de saber cuánto vamos a pagar en todo momento, es que cualquier producto que protege al cliente de los riesgos tiene tipos de interés más elevados, por lo que el cliente acabará pagando más dinero al banco en concepto de intereses.
¿Cómo elegimos entonces? La respuesta depende de la situación personal de cada cliente. Los expertos recomiendan tener en cuenta otras variables como ingresos mensuales, plazo para pagar o profesión de los titulares de la hipoteca, entre otras.
¿Qué criterios debo cumplir para conseguir una hipoteca?
Ahorros: El porcentaje de financiación otorgado por el banco, por regla general, es del 80% del precio de compra, lo que significa que necesitarás alrededor del 20% para la entrada de la casa, más el porcentaje correspondiente a los gastos inherentes a la hipoteca, que varían entre el 7% y el 10%.
Estabilidad laboral: las entidades bancarias valorarán datos como tu vida laboral, antigüedad en la empresa, sector laboral al que pertenezcas, periodos de paro, etc.
Suficientes ingresos (tasa de endeudamiento): las entidades bancarias mirarán que tu tasa de endeudamiento para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria mensual no exceda el 35% de tus ingresos netos (ingresos - gastos).
Lo primero que van a querer analizar las entidades bancarias para decidir si nos conceden o no un préstamo hipotecario es nuestra capacidad de reembolsarles la cuantía de la hipoteca, es decir, ver si les podemos pagar mes a mes. Para ello, van a tener en cuenta factores como:
- Capacidad de endeudamiento: se computarán todos nuestros ingresos declarados y gastos, para ver cuál es nuestra capacidad real de pago. En el caso de los autónomos ocurre que en muchas ocasiones no se declaran todos los ingresos, y en ese caso no se tendrán en cuenta.
- Cotitularidad: si la hipoteca se constituye a nombre de dos titulares que tengan ingresos recurrentes, se tendrá en cuenta el total ingresado en la unidad familiar. Se incluirán también otro tipo de ingresos como pueden ser, ingresos por alquileres de otros inmuebles, pensiones compensatorias, rentas de capital, etc.
- Préstamos pendientes: si tenemos préstamos pendientes por otras causas, los bancos revisarán que estamos al corriente de pago, el tiempo que nos queda, la cuantía total por pagar, y la mensualidad para hacer frente al pago de/los mismos, los cuales se incluirán también en nuestra tasa de endeudamiento.
- Historial de morosidad y CIRBE: las entidades comprobarán si estamos inscritos en algún fichero de deudores, y solicitarán nuestra CIRBE al banco de España para ver el riesgo de otorgarnos la hipoteca.
- Tasación: las entidades bancarias nos otorgarán, por norma general, el 80% del precio de venta de la vivienda o del precio de tasación, el que sea menor de los dos. La tasación deberá ser realizada por una entidad oficial registrada en el Banco de España.
- Avales y garantías: la existencia de avales o garantías aumentarán las probabilidades de que los bancos nos concedan la hipoteca, ya que el riesgo de impago disminuye por existir una garantía real.
¿Qué documentación me va a pedir el banco para realizar un estudio de hipoteca?
- DNI en vigor
- Vida laboral
- Última declaración de IRPF
- Movimientos bancarios de los últimos 6 meses
- 3 últimos recibos pagados de los préstamos pendientes
- 3 últimas nóminas
- Contrato de trabajo
En el caso de los autónomos, además:
- 4 últimas declaraciones trimestrales de IRPF
- 4 últimas declaraciones de IVA
Documentación adicional: escritura de capitulaciones matrimoniales, contrato de arras, sentencia de separación y convenio regulador, y cualquier otra documentación que fuese necesaria según las condiciones específicas.
¿Qué son las bonificaciones?
Los bancos nos ofrecen una oferta con un tipo de interés bonificado, con el objetivo de fidelizar al cliente a cambio de que pague un interés más bajo.
Las bonificaciones suponen un descuento sobre el tipo de interés, y los porcentajes de descuento dependen de cada entidad, así en función de nuestra vinculación con el banco pagaremos un interés mayor o menor.
Las bonificaciones más comunes son: seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina/ingresos regulares, tarjetas de crédito, y contratar planes de pensiones o depósitos.
¿Por qué contar con un gestor hipotecario?
Un gestor hipotecario va a analizar tu situación concreta para ver la viabilidad de tu solicitud y, en función de tus características, sabrá qué entidades se adecúan más a tus condiciones. Además, te va a explicar también las diferentes opciones que ofrece el mercado, así como las diferencias entre un tipo de hipoteca u otro, y podrá resolver tus dudas en todo momento, para ayudarte a elegir la opción más conveniente para ti.
Otra de las ventajas de contar con un experto es que va a gestionar tu documentación de forma personalizada, haciéndosela llegar a las diferentes entidades bancarias, y va a negociar con ellas de manera directa, obteniendo mejores ofertas que acudiendo a una entidad a nivel particular y ahorrándote el tiempo de tener que ir tú mismo de entidad en entidad pidiendo ofertas.